Him Lam Phú Đông đã vận hành nên người mua có thể kiểm tra khá nhiều thứ trước khi mua để cho thuê: căn thật, nội thất thật, nhịp cư dân và những căn đang được chào thuê cùng thời điểm. Đây là lợi thế lớn hơn bất kỳ bảng tính nào.
Nếu mục tiêu là tạo dòng tiền, tôi nghĩ nên bắt đầu từ một câu rất thực tế: nếu nhận căn hôm nay, mình cần làm gì để có thể đưa căn ra cho thuê một cách hợp lý?
Căn “rẻ” chưa chắc là căn dễ cho thuê
Một căn có giá mua thấp hơn có thể cần sửa nhiều, nội thất đã cũ hoặc vị trí trên tầng kém phù hợp. Những khoản này làm tăng vốn ban đầu và kéo dài thời gian đưa căn ra thị trường.
Vì vậy, thay vì chỉ so giá mua, hãy so trạng thái của căn sau khi bỏ thêm tiền: căn nào có thể sẵn sàng cho thuê nhanh hơn và ít phát sinh hơn?
Khảo sát mức thuê bằng nhóm căn tương đồng
Không lấy một tin rao cao nhất làm chuẩn. Hãy tìm vài căn gần nhau về loại căn, tầng, nội thất và thời điểm. Nếu phần lớn căn tương đồng tập trung quanh một mức nào đó, đây là dữ liệu tham khảo tốt hơn một mức giá cá biệt.
Khi gọi hỏi, nên ghi cả ngày nhận thông tin vì thị trường thuê có thể thay đổi theo thời điểm.
Luôn có kịch bản căn bị trống
Dòng tiền 12 tháng không phải lúc nào cũng đủ 12 tháng tiền thuê. Có thể có thời gian giữa hai hợp đồng, thời gian sửa chữa hoặc thời gian chờ đúng khách.
Hãy thử ít nhất ba kịch bản: kín khách cả năm, trống một tháng và trống hai tháng. Nếu phương án chỉ đẹp trong kịch bản tốt nhất, nên xem lại.
Ví dụ tự tính dòng tiền, không lấy giá chào làm tiền thực nhận
Giả sử anh chị đang cân nhắc một căn có mức tiền thuê tham khảo 10 triệu đồng/tháng. Đây chỉ là ví dụ tính toán, không phải giá thuê xác nhận của Him Lam Phú Đông. Nếu có khách đủ 12 tháng, doanh thu giả định là 120 triệu đồng/năm. Nếu trống một tháng, còn 110 triệu; trống hai tháng, còn 100 triệu. Chỉ riêng số tháng trống đã làm kết quả khác nhau đáng kể, dù giá thuê niêm yết không đổi.
Nhưng đó vẫn là doanh thu trước chi phí, chưa phải tiền anh chị mang về. Hãy trừ tiếp phần chủ nhà thực sự phải chịu theo hợp đồng: chi phí môi giới, sửa chữa thiết bị, làm mới căn giữa hai lượt thuê, khoản vận hành, thuế nếu phát sinh và tiền trả nợ ngân hàng nếu có. Phí nào do chủ nhà hay người thuê chịu cần ghi rõ trong thỏa thuận, không mặc định.
| Điều cần tính | Kịch bản đủ khách | Trống 1 tháng | Trống 2 tháng |
|---|---|---|---|
| Doanh thu thuê giả định 10 triệu/tháng | 120 triệu | 110 triệu | 100 triệu |
| Chi phí thuộc phần chủ nhà | Trừ theo dữ liệu thật | Trừ theo dữ liệu thật | Trừ theo dữ liệu thật |
| Khoản trả vay và quỹ sửa chữa | Tính riêng | Tính riêng | Tính riêng |
Khi khảo sát một căn cụ thể, hãy thay mức thuê giả định bằng giá tham khảo của các căn tương đồng có ngày ghi nhận và thử lại bảng này. Không cần tỷ suất lợi nhuận thật đẹp; điều quan trọng là biết nếu căn trống hoặc phải sửa một lần, gia đình có bị thiếu tiền không.
Trước buổi xem căn, hỏi trước 5 điều để khỏi mất công
- Căn đang trống hay có người thuê, thời điểm có thể xem và bàn giao?
- Những thiết bị nào để lại, có ảnh và video hiện trạng đúng căn không?
- Trong năm gần đây có khoản sửa chữa lớn nào không?
- Phần chi phí nào người thuê thanh toán, phần nào chủ nhà chịu?
- Hồ sơ giao dịch của đúng căn có sẵn để kiểm tra trước khi đặt cọc không?
Chỉ nên đi xem khi những thông tin tối thiểu đã được làm rõ. Nếu hai căn đều có khả năng khai thác, hãy so tổng vốn bỏ ra sau sửa chữa và tiền còn lại trong kịch bản trống một tháng, thay vì chọn căn có giá thuê đăng tin cao nhất.
Nội thất cần phù hợp số đông hơn là hợp gu chủ nhà
Người thuê dài hạn thường ưu tiên đồ bền, sạch, dễ dùng. Nếu căn có nội thất quá cá nhân hoặc thiết bị đã cũ, người mua nên dự trù trước chi phí thay thế.
Một số hạng mục nên kiểm tra kỹ: máy lạnh, máy nước nóng, bếp, tủ, giường, rèm và các thiết bị sử dụng hàng ngày.
Nhóm khách thuê mục tiêu nên được xác định trước
Gia đình nhỏ, cặp vợ chồng trẻ và người đi làm có nhu cầu khác nhau. Nếu căn có hai phòng ngủ và không gian sinh hoạt phù hợp gia đình, cách trang bị nội thất sẽ khác căn nhắm tới người thuê độc thân.
Càng rõ nhóm khách mục tiêu, càng dễ tránh mua những món nội thất không cần thiết.
Nếu vay, hãy nhìn dòng tiền sau trả nợ
Căn có thể tự tạo ra một dòng tiền vận hành khá ổn nhưng gia đình vẫn phải bù thêm nếu khoản vay lớn. Vì vậy cần tách hai bài toán: hiệu quả của căn và sức chịu đựng tài chính của người mua.
Nếu khoản bù hàng tháng vẫn nằm trong vùng an toàn và người mua chủ động chấp nhận, đó là một chuyện. Nếu chỉ cần trống một tháng là dòng tiền mất cân đối, mức đòn bẩy có thể đang cao.
Một căn đáng đi tiếp thường có 4 đặc điểm
- Tổng vốn sau khi sửa vẫn nằm trong ngân sách.
- Mức thuê cơ sở không cần đặt ở mức cao nhất thị trường.
- Nội thất phù hợp nhiều nhóm khách và không cần thay quá nhiều.
- Ngay cả khi có một tháng trống, dòng tiền vẫn nằm trong mức người mua chấp nhận.
Buổi xem căn nên kết thúc bằng một quyết định rất rõ
Không cần tính ngay một tỷ lệ lợi nhuận phức tạp. Chỉ cần trả lời: căn này có đáng bước sang vòng kiểm tra hồ sơ và thương lượng không?
Nếu tổng vốn quá cao, phải sửa quá nhiều hoặc chỉ cho ra con số đẹp khi dùng mức thuê lạc quan, có thể loại sớm để tiết kiệm thời gian.
Câu hỏi thường gặp
Có nên mua căn full nội thất để cho thuê?
Có thể, nếu phần lớn nội thất còn tốt và phù hợp nhóm khách thuê. Không nên trả thêm cho những món mà sau đó vẫn phải thay.
Có cần khảo sát căn đang thuê thật không?
Nếu có dữ liệu phù hợp và được phép tiếp cận, việc hiểu căn tương đồng đang được sử dụng thế nào sẽ giúp đánh giá thị trường tốt hơn tin rao đơn lẻ.
Căn rẻ nhất có thường cho lợi suất tốt nhất?
Không. Chi phí sửa chữa, thời gian trống, nội thất và chất lượng hồ sơ có thể làm thay đổi hoàn toàn bài toán.
Đọc thêm: Cách so 3 căn Him Lam Phú Đông trong cùng một buổi · 8 điều nên kiểm tra khi đi xem căn.
Nguyễn Tuấn Dủ — Trưởng phòng Kinh doanh — Phú Đông Group
Tư vấn trực tiếp: 0909 213 286
